Najbliższe 10 lat na rynku nieruchomości logistycznych: badamy, w jaki sposób trendy dotyczące transportu, wydajności pracy i zachowania konsumentów mogą wpłynąć na nieruchomości logistyczne.
W trzecim raporcie z trzyczęściowej serii dotyczącej przyszłości rynku nieruchomości logistycznych przeanalizowaliśmy, w jaki sposób wyłaniające się trendy w zakresie transportu, wydajności pracy i zachowania konsumentów mogą wpłynąć na nieruchomości logistyczne. Prologis przewiduje, że tendencje te przyniosą przede wszystkim wzrost wydajności łańcuchów dostaw i powiązane z nimi oszczędności dla użytkowników obiektów logistycznych. Część z nich zdecyduje się płacić wyższe czynsze – szczególnie za obiekty zlokalizowane w miejskich obszarach zabudowy plombowej/uzupełniającej (infill), dzięki czemu zyskają jeszcze większy przyrost wydajności.
W drugim opracowaniu z tej serii wykazaliśmy, że nieruchomości logistyczne są w rzeczywistości najmniejszym składnikiem z podstawowych kategorii kosztów w obecnym łańcuchu dostaw – stanowią mniej niż 5% całkowitego kosztu dostaw. Na każdego dolara wydanego na czynsz użytkownicy nieruchomości logistycznych wydają 5–7 dolarów na pracowników oraz 10 dolarów na transport.
W związku z powyższym w niniejszym opracowaniu zatytułowanym „Innowacje, zakłócenia i wartość czasu: najbliższe 10 lat na rynku nieruchomości logistycznych” podkreślamy, że inwestycje w paliwa alternatywne i pojazdy autonomiczne powinny w dłuższej perspektywie przyczynić się do znacznego zmniejszenia kosztów transportu, zaś inwestycje w automatyzację/robotykę pozwolą drastycznie obniżyć koszty pracy. Biorąc pod uwagę obecny rozkład kosztów w łańcuchu dostaw, ten przyrost wydajności ma istotne implikacje: jak wynika z naszych obliczeń, każdemu 1% oszczędności w zakresie kosztów transportu i pracy odpowiada 15–20% kosztów najmu nieruchomości logistycznych.
Istnieje duże prawdopodobieństwo, że rynek nieruchomości również na tym zyska. Zmiana w kierunku Zsynchronizowanego Handlu i nacisku na wygodę, szybkość realizowania zamówień i różnorodność produktów powinna prowadzić do większej złożoności operacji handlu detalicznego i łańcucha dostaw, a odpowiednio przygotowane nieruchomości logistyczne mogą ułatwić zarządzanie tymi złożonymi procesami.
Zmianom ulegają też modele sprzedaży detalicznej, ponieważ łańcuchy dostaw w handlu elektronicznym rozwijają się, a liczba sklepów stacjonarnych maleje. Sprzedawcy detaliczni postrzegają swoje łańcuchy dostaw jako element przewagi konkurencyjnej, a nie źródło kosztów, dlatego też są one dla nich priorytetowe. Dla łańcuchów dostaw oznacza to mniejsze wydatki na sprzedaż detaliczną i większe na nieruchomości logistyczne – w szczególności obiekty zlokalizowane w pobliżu i w obrębie największych skupisk ludności.
Z naszych obliczeń wynika, że czynsze na obszarach głównych rynków są około 1,5–2 razy wyższe (a czasem nawet więcej) niż w przypadku pobliskich/sąsiadujących rynków łańcucha dostaw, patrz: miasto Warszawa i sąsiadujące Błonie. Różnice w czynszu na poszczególnych rynkach występujące na odległościach około 120 km (1–2 godziny jazdy) również wskazują na znaczne dysproporcje. Prologis Research pogrupował wysokości czynszów na siedmiu wiodących rynkach nieruchomości logistycznych i konsumpcji na świecie według subrynków i odległości, jaka dzieli je od centrum miasta, i odkrył, że czynsze w zabudowach plombowych/uzupełniających (infill) i miejskich lokalizacjach są 2–3 razy wyższe od tych znajdujących się w lokalizacjach peryferyjnych.
W ciągu ostatnich 5 lat czynsze na światowych wiodących subrynkach zabudowy typu infill wzrosły niemal dwukrotnie; naszym zdaniem ten ogromny wzrost będzie się nadal utrzymywał. Oczekujemy, że krzywa wskaźnika czynszów będzie stroma, ponieważ klienci mają uzasadnienie biznesowe, możliwości i chęci płacenia za lokalizacje w zabudowie plombowej i miejskiej.
współautor raportu, Dirk Sosef, vice president research and strategy, Prologis na Europę
