2018 r.: Rozprzestrzenianie się globalnego wzrostu

W 2018 r. wzrost czynszów za wynajem nieruchomości logistycznych utrzymał się na wysokim poziomie. Czynsze na świecie wzrosły o 6 procent (Rysunek 1).

Tak jak w ostatnich kilku latach Stany Zjednoczone osiągnęły lepsze wyniki od średniej globalnej. Wzrost czynszów w tym kraju wyniósł 8 procent.

Inne regiony były jednak równie godne uwagi. Chiny uplasowały się na pozycji wyraźnego lidera, odnotowując wzrost wynoszący 8 procent. W Europie czynsze wzrosły o 5 procent, co oznacza niemal dwukrotny wzrost od 2017 r. oraz najszybszy roczny wzrost w tym regionie, biorąc pod uwagę dane sięgające ponad 10 lat wstecz.

Ceny utrzymują się na poziomie historycznego maksimum, a niski wskaźnik pustostanów przekłada się na wyższe stawki czynszu, ponieważ klienci rywalizują o dostępną powierzchnię.

Najsilniejsze podstawy do wzrostu cen istnieją na rynkach, na których występują istotne trudności w zapewnianiu podaży, ze względu na geograficzne, prawne i inne przeszkody w budowie nowych budynków.

Klienci, którzy dobrze planują i potrafią działać szybko, zapewnią sobie powierzchnię najlepiej dostosowaną do swoich potrzeb.

Pomimo niedawnych wahań makroekonomicznych wskaźniki pustostanów na rynku są na rekordowo niskim poziomie albo zbliżają się do tego poziomu, co zmusza użytkowników chcących zaspokoić swoje potrzeby do uwzględniania wyższych czynszów.

Koszty budowy rosną w rekordowo szybkim tempie, co przekłada się na średni, a nawet wysoki jednocyfrowy wzrost w skali roku, a na wiodących rynkach nawet dwucyfrowy.

Oczekuje się, że dzięki poprawie warunków w Europie region ten stanie się wiodącym pod względem wzrostu.

Wzrost stawek czynszów utrzymuje się na wysokim poziomie. Czynsze w 2018 r. wzrosły o 6 procent, co oznacza podobny wzrost jak w 2017 r.

Wysoki wzrost w Stanach Zjednoczonych. Wzrost utrzymywał się w USA, gdzie czynsze wzrosły o 8 procent. Rynki zabudowy plombowej w dalszym ciągu osiągały lepsze wyniki niż obszary o mniejszych trudnościach w zapewnianiu podaży.

Przyspieszenie w Europie. Wzrost czynszów zwiększył się do 5 procent – co jest przełomem w stosunku do niedawnego poziomu wynoszącego 2–3 procent, odnotowywanego w ostatnich kilku latach – wraz z nasilającym się wzrostem na kontynencie, oraz stopniowym obniżaniem rabatów i wzrostem stawek wywoławczych.

Najwyższy wzrost w Chinach. Wiele czynników wywołało łącznie wzrost czynszów o 8 procent,  co pokazuje potencjał ponadprzeciętnego wzrostu, w miarę jak metropolie w Chinach w coraz większym stopniu stają się rynkami zabudowy plombowej, a klienci dostrzegają potrzebę wynajmowania powierzchni klasy A.

Znaczny wzrost kosztów budowy nowych obiektów. Czynnik ten ma wyraźny wpływ na stawki czynszów na całym świecie.

Cztery tendencje są widoczne na całym świecie:

- Niski wskaźnik pustostanów. Na całym świecie wskaźniki pustostanów są niskie (wiele z nich jest zbliżonych do rekordowo niskich poziomów), szczególnie w przypadku podrynków zabudowy plombowej. 

- Silny popyt. Wymagania klientów stale rosną wraz z występowaniem pozytywnych czynników cyklicznych i strukturalnych. 

- Większa skłonność do płacenia za powierzchnie wysokiej jakości. Handel elektroniczny, potrzeba bycia blisko konsumentów oraz rosnące oczekiwania konsumentów dotyczące szybkości i dostępności produktów wymuszają zapewnienie wysokiej jakości usług. 

- Duże wzrosty kosztów budowy na wszystkich etapach projektu. Obejmuje to grunty, robociznę, materiały oraz wyceny generalnych wykonawców i podwykonawców.

Słabe wyniki były w dużej mierze związane z dwiema tendencjami:

- Słabe trendy gospodarcze. Niepewność wynikająca z kwestii geopolitycznych, takich jak negocjacje handlowe NAFTA, osłabiła działalność w odnośnych gospodarkach. 

- Narażenie na nadmierną podaż. Nadwyżki podaży na niektórych podrynkach, takich jak Atlanta, Centralna Pensylwania, odcinek autostrady międzystanowej nr 80 w Chicago, Houston, Chongqing w zachodnich Chinach i Osaka w Japonii, ograniczyły wzrost czynszów. 

Niepewność i zmienność otoczenia makroekonomicznego. Niektóre wskaźniki ekonomiczne pogorszyły się i uzasadniają zachowanie ostrożności, choć nie jest to szeroko zakrojony trend. Niepewność (np. Brexit i napięcia na linii USA–Chiny) zmniejsza oczekiwania, co może ograniczyć wzrost.

Mała dostępność produktu. Wskaźniki pustostanów na wielu rynkach są na rekordowo niskim poziomie albo zbliżają się do tego poziomu i prawdopodobnie pozostaną na niskim poziomie w najbliższej przyszłości. Klienci mają tendencję do koncentrowania się na długoterminowych planach rozwoju.

Koszty odtworzenia rosną. Czynsze za wynajem nowych budynków w dalszym ciągu rosną, podążając za szybkim wzrostem kosztów budowy obserwowanym w ostatnich kilku latach, co stanowi optymistyczną prognozę na nadchodzący rok.

Lokalizacja i jakość są nabierają znaczenia. Wybór budynku ma kluczowe znaczenie zarówno dla efektywności łańcucha dostaw, jak i dostępu do pracowników, a klienci są tego bardziej świadomi w świetle wymagań budynków/magazynów typu Last Touch®.

Trudności w zapewnianiu podaży. Rynki, na których występuje niedobór gruntów, będą w dalszym ciągu osiągać wyniki lepsze od średnich regionalnych. Rynki te obejmują Nowy Jork, Los Angeles, Pekin w północnych Chinach, Hamburg i Lyon.

W Japonii wzrost czynszów jest powolny. Czynnikami, które miały na to wyraźny wpływ, były niezbyt dobre warunki ekonomiczne i niska lokalna tendencja inflacyjna poniżej 1,0 procent. Obszary o ograniczonej podaży, mianowicie Zatoka Tokijska, doświadczyły w ciągu ostatniego roku umiarkowanego wzrostu czynszów. Na peryferyjnych obszarach Tokio i Osaki, gdzie trudności w zapewnianiu podaży są mniejsze, odnotowano wzrost inflacji. W przyszłości wzrost czynszów powinien się nasilić. Mimo że przedłużający się okres zmniejszania stóp kapitalizacji się kończy, koszty budowy nadal rosną, a przedsiębiorstwa budowlane w dalszym ciągu wybiórczo podchodzą do ofert. Zbliżające się Igrzyska Olimpijskie w Tokio w 2020 r. i Osaka World Expo 2025 dodatkowo wzmacniają wzrost cen w budownictwie.

W Chinach zbieg czynników doprowadził do gwałtownego wzrostu czynszów. Przede wszystkim w północnych Chinach zamknięcia magazynów, wynikające z kampanii władz lokalnych przeciwko obiektom niespełniającym standardów, spowodowały wzrost czynszów w Pekinie o około 30 procent, natomiast odpływ użytkowników podwyższył czynsze w Tiencinie. Ograniczenia podaży przyczyniły się również do silnego wzrostu czynszów w innych najważniejszych miastach. Szczególnie aktywne były przedsiębiorstwa z branży 3PL, dostaw ekspresowych i logistyki łańcucha chłodniczego, które starały się zabezpieczyć powierzchnię na potrzeby swoich planów rozwoju w całym kraju. Mimo że na poziomie krajowym podaż w dalszym ciągu rośnie, najważniejsze miasta i otaczające je miasta satelitarne ograniczają zabudowę logistyczną ze względu na niedobór gruntów i stosunkowo niskie dochody z podatków lokalnych generowanych przez użytkowników logistyki. W sytuacji, gdy klienci zmuszeni są szukać powierzchni położonych dalej od centrów miast, wartość lokalizacji miejskich cały czas rośnie, zapewniając dobre perspektywy dla czynszów za wynajem obiektów znajdujących się w pobliżu centrów konsumpcji.

W Meksyku wydarzenia geopolityczne miały mieszany wpływ na działalność przedsiębiorstw w 2018 r. Ogólny wzrost czynszów rynkowych zwiększył się w 2018 r. o 3 procent na sześciu głównych rynkach logistycznych. Wzdłuż granicy niepewność związana z relacjami handlowymi pomiędzy USA a Meksykiem doprowadziła do zahamowania cyku rozwojowego, co spowodowało dodatnią nierównowagę podaży/popytu w 2017 r. i w pierwszej połowie 2018 r. oraz przełożyło się na stały wzrost czynszów rynkowych. W miarę jak niepewność dotycząca NAFTA się zmniejszała, niepewność związana z relacjami handlowymi pomiędzy USA a Chinami zwiększyła popyt azjatyckich producentów na rozszerzenie działalności w Meksyku, co przełożyło się na jeszcze korzystniejsze warunki dla rynków zorientowanych na produkcję, takich jak Tijuana (+5,1 procent USD) i Monterrey (+3,7 procent USD). Jednak niepewność polityczna związana z nowym rządem wpłynęła na poziom zaufania przedsiębiorstw i przełożyła się na wartość peso, co spowolniło wzrost czynszów w Guadalajarze. Wrażliwość otoczenia operacyjnego, w połączeniu z gotowością lokalnych deweloperów do przyjmowania należności za najem w peso i dokonywania wycen w peso bez uwzględniania zmian kursów walutowych, przełożyła się na ujemny popyt na umowy najmu i stawki czynszu denominowane w USD. Wzrost czynszów denominowanych w peso utrzymywał się w Guadalajarze na stabilnym poziomie w 2018 r.

W Brazylii rodzące się ożywienie gospodarcze zostało pobudzone przez zwiększenie zaufania przedsiębiorstw do programu reform nowego rządu sprzyjających rynkowi. Wzrost czynszów rynkowych w Sao Paulo nieznacznie się zwiększył i w 2018 r. wyniósł 3 procent.

Oczekuje się, że w 2019 r. czynsze będą stale rosnąć, pomimo rosnącej nieprzewidywalności otoczenia makroekonomicznego. Dobre warunki niemal na wszystkich rynkach wskazują na ciągłą konkurencję o budynki, których klienci potrzebują, aby rozwijać swoją działalność.

Koszty odtworzenia rosną. Wzrost kosztów budowy w ciągu ostatnich kilku lat pobił wszelkie rekordy. Co za tym idzie, czynsze za wynajem nowych budynków w dalszym ciągu rosną, co stanowi optymistyczną prognozę na nadchodzący rok.

Lokalizacja i jakość są nabierają znaczenia. Wybór obiektu logistycznego ma kluczowe znaczenie zarówno dla efektywności łańcucha dostaw, jak i dostępu do pracowników, a klienci są tego świadomi i starają się spełnić wymagania sieci dostaw typu Last Touch®.

Trudności w zapewnieniu podaży. Rynki, na których występuje niedobór gruntów, będą w dalszym ciągu osiągać wyniki lepsze od średnich regionalnych. Takie rynki obejmują Nowy Jork, Los Angeles, Pekin w północnych Chinach, Hamburg i Lyon.